15 décembre 2016

La baisse des taux de crédit augmente le pouvoir d'achat

Les taux de crédit au plancher qu’on a connu en 2016 sont synonymes de m² en plus : cette équation s’est vérifiée dans toute l’Europe en 2016. Le pouvoir d’achat des ménages européens s’est amélioré partout depuis 2008.

Baisse des taux dans toute l’Europe

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont connu une baisse exceptionnelle jusqu’en octobre 2016 selon une étude menée par le Crédit foncier. Une baisse jamais vue depuis l’après-guerre, qui a abouti à un taux moyen au premier semestre en France de 1,9 %.

Mais cette baisse a concerné aussi tous les pays d’Europe occidentale, avec des effets similaires. Le taux moyen était aussi de 1,9 % en Allemagne et au Portugal, il était de 2,3 % en Italie, de 2 % en Espagne, de 2,5 % en Grande Bretagne. Dans tous ces pays les taux étaient partout supérieurs à 5 % en 2008.

Et cette baisse s’est opérée au profit direct des emprunteurs, qui ont vu s’amplifier leur pouvoir d’achat. La capacité d’endettement a augmenté partout de plus de 30 %.

Pour une mensualité identique, définie par les revenus du ménage acheteur, la surface achetable était donc nettement plus grande, d’autant plus grande quand ces taux bas arrivaient dans une zone de grande stabilité des prix, voire même de baisse.

Des gains de pouvoir d’achat dépendant des prix

Depuis 2008, le gain de « pouvoir d’achat immobilier » a ainsi été en France de 29 %, comme en République tchèque. Il a augmenté de 33 % au Portugal, de 51 % en Italie, mais seulement de… 5 % en Allemagne, et de 3 % en Grande Bretagne. Ces voisins ont en effet connu une hausse des prix de l’immobilier de 29 %, qui a annulé en grande partie l’avantage potentiel des taux bas.

A l’inverse, l’immobilier chutait lourdement en Espagne. Une baisse de 26 %, ce qui a conduit au total les Espagnols à un gain de pouvoir d’achat de 87 % !  L’Italie était sur la même tendance avec une baisse des prix de 15 %, un taux de 2,3 % et donc un pouvoir d’achat amplifié de 51 %.

En France, les prix n’ont augmenté que de 1 % depuis 2008. La baisse des taux a donc conduit à une substantielle amélioration de pouvoir d’achat de 29 %. Les emprunts en France sont pourtant majoritairement à taux fixe, ce qui les rend plus coûteux que ceux à taux variable, présents ailleurs en Europe. Pour un montant d’emprunt identique, la mensualité a baissé de 22 % depuis 2008.

Un contexte changeant

En France, la situation aux plans des taux et des prix est donc très bonne et les résultats de l’immobilier en 2016 le montrent avec un développement de plus de 20 %.

La situation évolue : les taux ont cessé de baisser et commencent une remontée très  progressive ; les prix connaissent une hausse dans certaines zones, alors que d’autres n’ont pas encore fini de baisser. Une situation qui demeure donc globalement excellente pour les acheteurs en 2017. 

Étude réalisée par Crédit Foncier sur neuf pays européens, réalisée en considérant l’hypothèse suivante :

  • achat d’un bien immobilier (neuf ou ancien) financé pour 100 % de sa valeur sur une durée de 20 ans
  • variation de prix appliquée entre 2008 et le 1er semestre 2016 est issue d’Eurostat pour des biens immobiliers neufs et anciens
  • taux appliqué en 2008, puis au 1er semestre 2016, calcule la charge d’intérêts pendant la durée du prêt, le taux appliqué à l’origine du contrat a été considéré comme fixe
  • calcul du gain de pouvoir d’achat immobilier résultant : cumule les effets, d’une part de la baisse des taux d’intérêt et, d’autre part de l’évolution des prix immobiliers.

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